中国富人赴美买房需小心

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近年来,中国有钱人热衷去美国买房,目前已经超越欧洲成为第二大买家。目前,美国房地产市场已从金融危机的底部复苏回升,未来前景看好。与此同时,近几年来人民币兑美元升值幅度超过30%,购房者可以享受更多折扣,这对中国买家的吸引力越来越大。中国房企为何也热衷赴美盖房?美国楼市与国内有何不同?国人赴美买房存在哪些风险?

美国的房子一大优点是永久产权,后代可以继承

近年来,国内房价上涨过快,2010年以来国内楼市调控加强,限购在全国大范围铺开,这使得不少原本专注投资国内房地产市场的国人将投资热情转向海外房地产市场。不仅国人,不少国内房企也开始走出国门拓展美国等海外市场。

美国虽然2008年以来受到金融危机的沉重打击,但是近年来已经逐渐从危机中复苏,当年危机时崩溃的房地产市场已经成为复苏的亮点。

数据显示,2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升,新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。中国社会科学院的报告预计,2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。

中国社会科学院的报告称,美国楼市正处于触底回升阶段,按照美国房地产周期的历史情况推断,该上升趋势大致能维持5到7年,有较大的上涨空间,所以投资中国楼市不如去美国买房地产。

中国富人海外购房抬升房价引发当地民众不满

美国是经济强国,拥有相对成熟的市场经济制度,对国外投资者持欢迎态度。同时,美国法律公开透明,其买房程序和手续甚至比国内还简单,只要买家拥有中国护照,就能够完成整套购房交易流程。在美国,中国买家动辄全额现金支付房款,也深得卖主欢心。

自2011年以来,中国经济保持十年高速增长,资产过千万人民币的富人群体迅速壮大。招商银行发布《2011中国私人财富报告》显示,中国有50万人投资资产超过千万。千万富翁投资国内房地产的热情下降,热衷移民和海外投资,中国富人普遍偏向于购置房产。

此外,人民币相对美元大幅升值,使得中国大陆的买家赴美购房可能享受更多折扣,这也使得美国楼市对中国人的吸引力越来越大。

最新数据显示,2013年4月25日人民币对美元汇率中间价报6.2300,再创汇改以来新高。统计数据表明,2005年7月汇改以来,人民币对美元汇率升值幅度超30%。

例如:按照目前北京市区4万一平米左右的商品房均价,一套四环内一百平米的房子至少值400万元人民币以上,而美国纽约附近的“富人区”房价比北京六环外还要便宜得多。如此一来,一位拥有一套房产的北京市民只要卖了房子很轻松就能在美国全款买房。

理论上讲,任何一个在北京四环内拥有房产的人,都可能是潜在的美利坚合众国房产买家。拥有类似财力的人在全国总量并不算少。

从2005年7月至今,美元兑人民币已经从1美元兑换8.27元人民币跌到目前的6.23元,跌幅超过30%%。这意味着,即便美国房价不下跌,在2005年需100万美元的一套房子,因汇率下跌就省出人民币200万元。国人在美国购买房产能够有如此大的优惠幅度再加上长期看涨的前景,自然吸引力大增。

国内房企试水海外项目是看到了限购所带来的市场机会,限购措施使得一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格,这部分投资需求流向海外。因此万科等房企启动了国际化策略。这也在很大程度上方便了国人在美国买房,房企和中国买家实现双赢。

万科董事会主席王石透露,万科旧金山项目虽然还没有竣工,中国大陆买家已经追随万科的脚步转战北美,并已经订购出200套房产。

与中国大陆不同的是,美国房产需要缴纳房产税,这会增加持有成本。中国人在美国购买房产之后,也要和美国人一样每年向地方政府缴纳房产税,房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%-3%,纽约是3%。因此,以纽约一套50万美元的的房子为例,每年需要缴纳房产税1.5万美元。而几乎同样价格的北京市区四环内一套不到80平方米的房子目前几乎没有持有成本。

在美国,人工成本较高,这也使得房屋维护成本高昂。例如,雇人剪草每个月开销大约100美元,如果房主不管,政府会强行帮忙剪草,但还是需要房主及时付款。此外,还得强制购买房屋保险、物业费等等,这些每年也是一笔不小的开销。

数据显示,今年1月份,美国房价同比上涨8.1%,这是2006年6月以来,即美国房地产泡沫破裂前,美国房价的最大上涨幅度,也是2010年9月以来美国房价的最高点。美国的房价仍比金融危机以前的最高峰值低了约三分之一,大约相当于10年前的水平。

相比国内房价上涨过快,美国楼市供需相对均衡,短时间内涨幅远远不如中国,而且房地产在美国是典型的周期性行业,有涨有跌,不可能10多年一直保持高速上涨,一旦不确定的经济复苏出现逆转性事件,房价就会下跌。这对希望房产快速增值、快速交易变现退出的中国投资者来说不可不察。

结语:未来几年之内,很可能会有更多的中国富人去美国买房,但美国楼市和中国毕竟存在很多的不同,投资之前还是需要认真考察可能发生的风险。