【CSN新闻网】美国住房市场正经历一个矛盾的时期：交易数量下降，但价格却节节攀升。据全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2025年6月美国现有房屋的中位销售价格达到43.53万美元，打破去年同期的历史纪录。与此同时，季节性调整后的销售量却跌至九个月来的最低水平，环比下降2.7%。
这背后的原因并不复杂：住房市场正呈现出“二元分化”的格局。全美房地产经纪人协会副首席经济学家杰西卡·劳茨（Jessica Lautz）指出，“当前的住房市场是一场‘有产者’与‘无产者’之间的游戏。”对于那些已经拥有房产、享受股市回报、收入不断增长的群体而言，他们拥有足够的资金，不仅可以顺利卖出旧房，还能全款购买新房，在市场中游刃有余。而对于首次购房者和中等收入家庭来说，现实却相当残酷。
高端市场反而成为市场亮点。100万美元以上的房产销售在6月同比增长14%，这一价格段的房屋在市场中的占比也在逐年上升。据房地产平台Redfin去年发布的研究，美国已有约8.5%的房屋估值在百万美元以上。此外，全现金购房者在上月交易中占比高达29%，进一步推高了市场上层的活跃度。
相比之下，首次购房者的境遇则显得捉襟见肘。尽管房价增长速度已略有放缓，但过去五年间，美国住房中位价仍上涨了48%。面对高房价和不断攀升的按揭利率，许多年轻人或刚刚成家的家庭即便攒足多年积蓄，甚至依赖亲属资助，仍需“咬牙上车”。即便如此，首次购房者在上月仍占据了30%的交易份额，这表明购房需求仍在，但可负担性成为极大障碍。
高房贷利率成为许多潜在买家望而却步的关键因素。目前，美国30年期固定抵押贷款平均利率达到6.74%，对首次购房者而言，这意味着每上升一个百分点，月供将增加数百美元。同时，这也影响到现有房主的出售意愿——大多数拥有低利率贷款的屋主更倾向于“锁定”当前房屋，而非换房，从而加剧了供给紧张的局面。
“利率锁定效应确实存在。”劳茨指出，许多房主在利率未下降前不会主动卖房，除非他们已经积累了大量房产净值。更讽刺的是，如果抵押贷款利率真的下降，虽然会吸引更多买家入市，但同时也会推动房价进一步上涨，使首次购房者面临更激烈的竞争和更难以承受的价格压力。
当然，并非全美所有地区房价都在上涨。Redfin通过不同于NAR的定价方法发现，在其追踪的50个大都会区域中，有30个地区的房价出现下跌。其中，华盛顿特区、奥斯汀和圣地亚哥跌幅最大。Redfin驻华盛顿市场经理马歇尔·帕克表示，联邦裁员只是部分因素，更重要的是高利率迫使买家重新评估他们所能承受的价格。
值得注意的是，新房价格并不一定高于旧房。上月售出的一套新建独栋住宅的中位价为40.18万美元，比现有房屋低了近4万美元。这一反常现象主要由于房企针对入门级市场，转向建造更小型住宅，同时在销售上也展现更大灵活性。据全国住宅建筑商协会统计，7月有38%的建商表示正在下调房价，这是自2022年开始追踪该数据以来的最高比例。
然而，高利率不仅压制了购房需求，也使新房建设成本上升。6月美国独栋住宅新开工量降至近11个月低点，而新建许可更是创下两年多来新低。这意味着未来住房供给可能进一步收紧，长期来看，房价面临更多上行压力。
综上所述，美国住房市场当前正处于错综复杂的转折点：高房价和高利率夹击之下，大多数普通家庭被迫“观望”；而少数资金充裕者则继续推动高端市场火热。在供需矛盾和政策不确定性影响下，住房问题仍将是未来数年美国经济与社会关注的焦点。
