“托市”渐见成效 下半年楼市将迎春天

6月6日,天津市房管局召开代理中介会议,提出了一系列放松限购的举措。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,在京津冀一体化的大背景下,天津楼市首先放松限购政策的相关口径,再度表明在国内楼市分化下行的现阶段,今年两会期间提出的“分类调控”的思路已经从“概念”转为现阶段的市场实际。

胡景晖表示,从目前宏观和地方的政府信号来看,上到政府高层的简政放权,强调“让市场在资源配置中发挥决定性作用”,下到各级地方政府依据自身实际局部调整(如部分城市放松限购等);从央行、银监局不断释放大力支持首次自住型住房需求的信号,实施差别化信贷政策,到国土部将供地权下放至地方政府,一线城市稳定土地供应、加力保障性住房信息披露、自住房和棚户区改造……越来越多的政策“组合拳”表明,现阶段政府对分化下行的房地产市场已开始了一轮更加精细化的适度干预,有针对性的“托市”。

胡景晖认为,这些干预市场的信号有别于之前大范围的行政调控手段,是为保障楼市平稳运行、风险可控、健康发展的“托市”之举,而非“救市”。6月6日,李克强总理在中南海主持召开的部分省市经济工作座谈会上表示:“针对经济运行中的新情况和突出问题”,要“创新宏观调控方式,精准乏力、定向调控,多措并举支持实体经济,稳定社会预期”,这一提法可以说是对现阶段楼市调整的总体思路,明确了政府的“托市”意愿而非“救市”打算。

“托市”关系宏观经济稳定运行

对与“托市”的必要性,胡景晖认为,这与我国现阶段的经济运行状况有密切关系。

一方面,我国的房地产行业关联到数十个实体经济行业。如果房地产市场出现骤冷、骤降,将对实体经济产生较大的冲击。在目前国内部分行业淘汰产能过剩、正在调结构的关头,房地产市场的骤冷骤降将会对相关行业雪上加霜,造成行业萎缩、失业率增加等,不利于我国宏观经济“稳增长”这一大前提的实现。

另一方面,由于过去几年我国部分城市房地产市场的爆发式增长,造成部分城市库存升高、楼市泡沫风险增加,如果再度使用类似2008年到09年那样“180度政策调头”的强刺激手段,楼市风险将进一步累积和恶化,这同样也是中央政府所不愿看到。

因此,胡景晖认为,现阶段和未来一段时间的楼市调整,很可能将主要以不同部门和不同领域的政策微调为主,通过一系列的政策微调启动相应的杠杆效应:对于供不应求但需求阶段性观望的城市,做到精确引导需求入市,稳定市场预期;对供求相对平衡的城市二、三线城市,由地方市场自主调节;对供过于求、楼市存量较高的二三四线城市,默许其适度放宽购房的限制性政策,去化库存,稳定地方经济。

胡景晖认为,随着信贷支持力度增加、楼市调控区域化松动,以及共有产权房、保障性住房,以及棚户区改造等“托市”之举的逐步落实,这些杠杆效应或将在下半年逐步展现出成效,此外,随着下半年楼市供应量的进一步增加,房价的合理回归,尤其是信贷支持力度的增加,持续观望的刚性购房需求或将逐步开始释放,2014中国楼市将在下半年迎来迟到的春天。对于广大购房人而言将迎来较好的出手买房的好时机。