微刺激开启楼市回暖时间窗口

  央行定向降准了,对房地产影响几何?这一次,离全面降准还有多久?

  为贯彻落实国务院常务会议精神,进一步有针对性地加强对“三农”和小微企业的支持,增强金融服务实体经济能力,中国人民银行决定从2014年6月16日起,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。

  政策一出,部分业内人士拍手叫好,认为对房地产市场间接利好,能在一定程度上影响市场关于政府对房地产市场态度、市场走势等方面的预期。且有从流动性方面间接救市效果,仍不排除资金继续流入房地产可能。

  21世纪研究部经理蔡冠宇对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)表示,此次定向降准对房地产影响有限。一是降准金额较小,其次定向降准一方面是微刺激,另一方面是防止资金流入杠杆较高的房地产领域。

  “并且,此次定向降准意味着短期内全面降准不太可能实现。”蔡冠宇说。

  【房地产间接利好】

  本次央行定向降准之后,近期市场关注的降息及全面降准预期进一步下降。央行表示,当前流动性总体适度充裕,货币政策的基本取向没有改变。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理适度增长,促进经济健康平稳运行。

  而且此次定向降准释放的资金非常有限,甚至不如央行周公开市场投放力度。上周央行公开市场净投放730 亿,5 月10 日至上周末4 周央行累计在公开市场操作中就已投放资金达2570 亿。

  按照此前银监会等机构公布的信息,截至2014年一季度末,全国城商行存款余额10.75万亿元。而此前机构测算,一季度末,农商行、农合行存款余额分别为7.3万亿元和1.1万亿元。此外,为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用,下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。据此测算,此次降准全部释放资金仍不超过千亿元。

  早在4月25日,央行进行了年内首度“定向降准”,引发市场各种期待与猜测。然而降准至今,尽管叠加了银监会及央行对支持首套房的要求,房贷并无实质性变好,仅仅是房贷发放速度有所提升,但利率仍维持高位。

  亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东向《东地产》记者透露,银行对首套房贷从审批到发放时间缩短了一周,以前需要45-52天,现在仅需要38-45天。但利率仍维持在5%-10%的高位没有下降。

  “利率上浮是没有办法的事情,现在大部分商业银行的存贷比达到72%-73%(75%是上限),现在银行的钱都在体外即一些理财产品和互联网金融产品如余额宝里面,银行可以投放市场的资金有限。除非银行存款变多,否则利率很难降下来。”张化东指出,按照国外的经验,利率市场需要2年的时间来恢复,预计到2015年年底利率将走低。

  蔡冠宇表示,个人房贷收益有限,商业银行缩减房贷规模,不会向个人房贷倾斜。因此尽管央行喊话,但银行并不买账,影响效果有限。

  【刚需放量】

  楼市持续低迷,刚需成为支撑楼市的中流砥柱。

  上海中原地产研究咨询部数据显示,今年1-3月单价在2.5万元/平方米及以下的刚需盘供应量占总体供应量比重不到一半,其中3月刚需盘供应量占比不到2成。而4月起至今,刚需楼盘的供应量已经连续两个月占比超过5成。同时,据上海搜房网数据中心统计,6月预开盘项目中,刚需盘占主导地位,占比超7成。

  然而,刚需的放量并未使低迷的市场得到缓解。德佑地产市场研究部监控的数据显示,今年5月全市一手商品住宅成交量为59.55万平方米,环比下跌21.78%,同比下跌34.92%,创4年以来同期新低,也是限购以来的同期最低点。

  “楼市的繁荣离不开消费者的信心,目前消费者对楼市价格下行预期较大,而房地产商整体不愿降价,双方僵持,消费者观望情绪浓厚。”张化东说。

  一位业内人士对《东地产》记者表示,如果楼市要降价,刚需盘将率先响应。

  统计数据显示,截至5月26日统计,上海市2014年6月打折优惠楼盘共计125个,是近三个月新高。

  除了高调降价,更多的楼盘则是通过“降首付”“特价房”等暗降的策略吸引购房者。

  业内人士指出,最令购房者纠结的主要还是价格,只要有合适的价位依然会刺激需求入市。

  6月7日开盘的嘉定新城某刚需楼盘开盘,共推出280套90-140平方米多层花园洋房,与开盘前1.75万-2万元/平方米的报价相比,6月7日开盘当天的实际均价只有1.65万元/平方米。降价幅度最高达17.5%,开盘当日去化达80%。

  【回暖最快四季度】

  尽管楼市成交依然低迷,但仍然不乏回暖迹象。

  根据中原地产市场研究部统计数据显示,截至6月9日,已经发布销售数据的全国19个上市房企5月份合约销售额为738亿元,环比微涨2.5%。

  《东地产》记者同时发现,大型房企5月份销售额出现集体回升的势头。今年5月份万科合约金额同比上涨3%;绿地集团同比增幅高达37%,较4月扩大17个百分点;保利地产同比增幅也由负转正,金额同比从4月的下降12%变为上涨10%。从环比观察,保利、绿地、万科5月销售额环比涨幅分别高达47%、25%、14%。

  增长最快的是恒大地产,5月实现合约销售额118.2亿元,同比增长28.3%;实现合约销售面积186.6万平方米,居全国第一。 1-5月,恒大地产累计实现合约销售额562.1亿元,同比增长64.4%,创下同期历史新高。前5月销售额完成年度1100亿元销售目标的51.1%。

  大房企销售回暖迹象明显。“现在日子比较难过的是小房企,资金链和融资环境都不甚理想。”一位业内人士告诉《东地产》记者。

  “从整体来看,楼市仍然处于胶着状态,消费者观望情绪仍然浓厚。”蔡冠宇透露,从21世纪门店收集的数据来看,以二手房为例,房东有议价空间但心态坚挺,下降幅度难以达到客户预期,二手房整个成交下降。

  “但市场有需求是毋庸置疑的,只是被积压了,而积压的需求会释放。”蔡冠宇说,按照往年的经验,7-8月暑假是淡季。9、10月是旺季,金九银十将会迎来小阳春。

  张化东认为楼市最快四季度最迟明年一季度会回暖。“按照我们的监测数据,房地产的供给周期是10个月,从今年1-10月房地产供给逐渐增多;而消费者个人推迟购房时间最多12个月,供给周期和购房需求的叠加,我们认为今年第四季度或者明年第一季度房地产会回暖。”