十字路口的房市

【属性分析】

2014年以来,我国商品房销售面积和销售金额均出现了负增长,且这种负增长数值出现逐步扩大的趋势,房地产下行态势明显。根据统计局的数据显示,1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中,住宅销售面积下降9.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长2.5%。分项数据表明,其中尤其以住宅的降幅最大。本文也主要对住宅这块进行探讨。

住宅的需求具有双层属性。一方面,根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示,从下图可以看出,一线城市商品住宅用房的平均价格整体较高。以北京市为例,2013年北京市城镇居民可支配收入为40321元,假定人均住宅面积为30平方米,按2014年5月北京市商品房销售价格计算,一个人即使将全部可支配收入都用在购房上面也需要19.5年的时间,由于个人可支配收入和商品住宅价格增长速度以及通货膨胀不同,年限会发生变化。但是,整体可以看出,商品住宅具有奢侈品属性。房贷分期付款方式缓解了暂时的个人资金压力,但同时也对个人未来的消费能力和社会消费造成影响。

另一方面,商品住宅又具有必需品属性。居住是基本的生存条件,”有房”成为现代婚嫁的社会诉求。2014年3月16日,国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020)》(以下简称规划),规划提出,到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。我国城市化发展客观上要求大量商品住宅供给,商品住宅具有刚性需求。

基于商品住宅的以上两个属性,使得商品住宅具有了投资品的特性。由于刚性需求的预期使的商品住宅价格的预期在长期内看涨,炒房导致流动资本急剧的流进房地产市场,这也是多年房价居高的原因之一。抬高的房价损害了普通的购房者,也催生出泡沫。商品住宅的结构(价位不同的住宅面积结构)和布局(区位和位置选择)不合理又加重了泡沫。

其实,这种刚性需求的依据是长期的经济发展和城市化进程,但是短期内主要由有效需求来决定,即购买能力或收入水平。倘若房价匹配不了社会的一般购买力,那么就会产生供需上面的不平衡。而供需不平衡达到一定程度,开发商无法通过回流的资金来满足后续的投资以及归还债务,就不得不降低房价。但是,房价的降低并不见得一定会带来购买量的上升,这还要受到外部经济环境的影响。

外部经济环境分析

一、市场利率降低,但房贷利率缩紧。

5月12日,中国人民银行召开了住房金融服务专题会议,会上要求银行满足居民商品住房贷款需求。从去年年底开始,能源、钢铁及房地产等行业都陷入信贷风险,银行受到较大牵连影响,不良贷款率上升。房地产行业整体的不景气以及银行风控要求导致银行非常谨慎地控制房贷发放。即使在央行明确出台政策后,银行依旧对房贷利率进行了不同幅度的上浮。

但是5月份市场利率整体利率稳重下行,其中,银行间回购加权利率R07D品种较4月末下行83个基点至3.24%。受教于去年年中资金压力过紧的历史经验,央行出台了一系列措施对市场进行资金注入,包括净投放资金、放低存款基准率等。房地产等行业不景气导致投资减少,也会产生资金的挤出效应,这一部分挤出的资金一部分回流到其他部门投资,比如交通运输部门投资增加,一部分则转移到商品消费和货币市场。所以货币市场的整体资金面比较宽松,利率呈下行趋势,银行的理财产品利率也高位回落。

购房者在此时购房可能承担房贷利率与市场利率之间的差额损失。这种短期内的变动可能会影响一部分关注短期和风险厌恶购房者的购房热情。

二、物价水平总体较低,存弱通缩预期或导致流动性风险

根据统计局发布的数据显示,在生产资料方面,2014年1-5月平均,工业生产者出厂价格同比下降1.9%,工业生产者购进价格同比下降2.1%。在生活资料方面,2014年1-5月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。物价指数基本维持在3%以下。由此,社会可能存在一定的弱通货紧缩预期。而这种预期可能导致流动性风险的加大并进一步强化预期。基于这种预期,购房者就会对购房持观望态度,而商品住宅价格的降低又会加重这种观望态度。

本文作者:王强(前瞻网产业研究员、分析师 )