野村:下半年楼市跌幅将收窄

据财新网报道, 此前称“中国楼市泡沫已破”的野村传递出较为积极信号。野村中国房地产行业研究主管高剑锋7月15日表示,房地产市场销量跌幅在第二季度已基本见底,预期第三季度开始将逐渐收窄,下半年的楼市跌幅将小于上半年。

  政策托底 市场现乐观信号

  2014年开年以来,中国房地产市场持续低迷。今年上半年,一线城市的楼市销量跌幅接近于30%,二线城市跌幅在20%左右,三线和四线城市掺,跌幅较小,10%左右甚至个位数。

  高剑锋认为,这种衰退情形跟2008年和2011年的楼市很类似,越是中心城市跌幅越大。但是今年的政策环境将产生积极作用,楼市继续下跌的空间不大。

  每年7、8月的销售情况普遍偏弱,季节性特征明显。野村的研究报告称,7、8月的楼市虽然不会带来惊喜,但9月或将迎来一波增长,由于信贷及政策放宽,第三季度销量的跌幅将收窄,下半年的跌幅将小于上半年。

  长期来看,李剑锋认为信贷政策和房产政策下半年起到托底作用,市场不会波动比较剧烈。

  野村的研究报告称,今年三季度,市场将出现更多项目降价,降价幅度在5%-10%之间。销量会随着楼盘降价有所好转,但不会出现明显的反弹。而四季度楼市是否会出现整体回升,还有赖于信贷放松情况,从6月初人民银行要求各银行支持首套房贷款来看,对大型房企的效果并不明显。

  此外,野村对上市房企的预期偏向乐观。根据26家上市公司的月度销售情况,上半年上市房企的销售增长率为11.4%,在行业的跌幅大约达到10%的情况下,大开发商业绩比行业整体高出约20%。同时,这些公司的销售量已经完成了全年目标的45%,一般情况下,上半年完成全年目标的40%到45%的属于合理范围,由此看来,大部分公司全年的销售目标都能完成,预计年度的增长率将达到16%左右。

  下半年,大公司将更多的并购未上市的小公司项目,高质量低价的土地储备得以增加,基于市场整合,公司的运营能力和融资能力,野村对上市房地产公司的预期趋于乐观,中国房地产还有3到5年的时间才会真正见顶回落。

  地产市场结构性问题依然存在

  高剑锋认为,房地产市场目前供应大过需求,库存量偏大,基于供不应求的限购基础已不存在,市场的结构性矛盾已是供大于求,来的12个月,除了一线城市,其余的三四十个有限购令的城市应该都会逐渐放开。

  在供过于求的局面下,房地产投资也呈现出明显下降的趋势,上半年的地产投资增长约为15%,野村预计,下半年直至明年房地产投资会出现明显的反弹,增长约为12%、13%左右。

  尽管承认中国房地产市场存在结构性问题,高剑锋并不赞同地产市场会崩盘的说法,他认为,至少在2020年以前,房地产的基本需求依旧存在。销量在未来的3到5年有机会见顶,之后会处在一个比较高的位置缓慢下跌,这并不是崩盘的节奏。

  不过,房价的涨幅已经透支了未来几年的增长,接下来几年房价涨幅可能低于整个经济的增长率。

  中国城镇人口的人均住宅面积33平方米,这一数字为建筑面积,而国际标准一般使用的是套内面积,加上国内城镇人口的统计并未把大量非城镇户籍的城镇居民算在内,因此,抛开信贷和价格因素,从房地产的基本需求底线来看,人均居住面积还有提高空间。

  高剑锋认为,如果能够比较好的实现一个城镇化,或者中央政府提倡的3亿人落户就业还有城中村改造的话,结构性的问题在未来几年是可以慢慢被消化掉的。

  同时,地产投资的增幅出现比较明显的下降趋势,目前增幅约为15%左右,预计下半年或者明年还会继续下降,增幅下跌将是长期趋势。在供过于求的情况下,房地产投资逐年下降实际上也有助于慢慢消化库存。