北京房产租赁市场”入秋” 市场需求和成交量双降

自9月以来,北京的租赁市场便逐步降温,正式迈开入秋的步伐。根据北京几大中介公司统计,进入淡季以来租赁市场的成交量在下降的同时,成交价格增幅也在持续放缓。与前两年的租赁市场不同的是,今年的租赁市场即便在旺季,量价涨幅也较为平稳。而业内人士认为,四季度北京租赁市场的表现或将持续走低。

成交量显著下降

近段时间,北京租赁市场的成交量也像秋天的温度一样悄然下降。

“7、8月份的时候,毕业生来租房子的很多,基本上一周以内就能成交。尤其是一些租金低,距离地铁近的房子,很快就成交了。从9月份以来,每天来看房和咨询的人数少了三四成,而且很大一部分是换房群体,考虑相对谨慎,成交周期也拉长了。”大兴黄村区域一中介门店职业经理介绍。

根据链家地产市场研究部对其门店成交的统计,2013年9月份租赁日均成交量环比8月下降25.7%。从新增客源数据来看,日均新增客源量环比上月下降10.7%,租赁需求明显下降。同时,伟业我爱我家市场研究院监测,9月份公司租赁业务成交量环比上月也有近10%的回落。

链家地产市场研究部张旭介绍,租赁市场经过8月份成交量的迅猛增长,随着租赁旺季步入尾声,9月份新增需求明显下降,成交回落。四季度又将迎来传统租赁淡季,预计未来新增租赁需求还将进一步萎缩。

租金增长放缓

不仅成交量明显萎缩,北京租赁市场的租金增长也显著放缓。

据伟业我爱我家市场研究院统计,第三季度,北京市住宅租赁均价为3914元/套,环比二季度均价仅小幅增长1.4%,与去年三季度同期相比增长2.4%。季度租金的同比、环比涨幅比往年5%以上的涨幅明显收窄。

租金增幅收窄的原因,在业内看来,主要还是由于供需关系趋于平衡。

据伟业我爱我家市场研究院统计,从第三季度开始,北京市住宅租赁市场新增房源环比增长了8%,同比大幅增长69.5%。在同时期市场新增客源方面,北京市住宅租赁市场新增客源环比微涨0.7%,同比增长18.8%。

张旭表示,二手房买卖市场趋冷,部分挂牌出售的房源“转售为租”情况增多,加上近郊区中回迁房陆续交房流入租赁市场,为租赁市场注入更多新增房源,议价相对更为容易,业主涨价的意愿也明显减弱。

“房源增幅明显大于客源增幅,使得租赁市场供需压力得到明显缓解。北京租赁市场房租暴涨的时代已经过去,随之而来的是价格波动更加平稳的新常态。”对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,随着供求关系的趋于平衡,北京市住宅租赁市场像往年一样,因为供求矛盾尖锐而导致价格随成交淡旺季剧烈震荡的情况已经得到明显改观。伴随租赁市场的降温,未来一段时间市场成交量价保持平稳、缓慢下滑的趋势还会持续,整个四季度北京房租均价还将继续回落。

■ 典型区域

劲松 人气转淡租金稳定

劲松区域由于邻近CBD,同时老房子较多,配套齐全,一直吸引着大批高校毕业生和年轻白领在这里租房。每经过一次毕业季,劲松附近的房租水平都会有一个明显上升,但今年,这种趋势表现并不明显。尤其是进入淡季以来,区域里租赁市场的人气明显转淡。

吴女士在劲松社区有一套45平方米左右的一居室,现任租客下个月租期就到了,她到附近的中介门店打听租金,被告知像她这套中等装修的一居室房源,目前的报价在3200-3500元/月左右。“我这套房子现在的租金是3400元/月,看现在这个行情今年真是租不上价了。”

据记者了解,这种租金维稳甚至回落的现象在劲松区域较为普遍。例如农光里的一套中等装修的43平方米一居室,目前房主报价3200元/月,而据区域内置业顾问介绍,这样的房源在6月份时实际成交价格可以达到3600元/月。

农光里附近的一家中介门店置业顾问介绍,最近一段时间来租房的客户数量明显变少了。“现在换租的客户比较多,对房源的条件要求较高,一些性价比低的房子基本上都不会去看。而且一些房主为了尽快把房子租出去,也会主动调低价格。”

该职业顾问介绍,农光里现在有一套50平方米的小两居,以前是房主自住,装修情况较好,步行10分钟就到地铁。因为房主急着出租,报价是3900元/月。“6月底时我们店里成交过一套类似的房源,当时的成交价是4200元/月,可是现在这套房挂出大半个月了,只有5、6组客户去看房。”

同时,走访中也有多名置业顾问提到,由于地铁十号线二期的开通,这一年多来劲松区域的租赁客源已经逐渐被分流到潘家园、十里河、成寿寺等区域,供需关系趋向平衡,也使得区域里的租金水平更为稳定。

回龙观 转售为租现象频现

回龙观区域是北京北部地区的大型居住区,由于靠近中关村-上地商圈,房源多租金又相比市区要低,不少IT白领喜欢在这一区域租房。

据了解,回龙观区域有大规模的经适房,此外还有国风美唐、首开智慧社等新房交房入住,也给租赁市场带来不少房源。

该地区一位门店经理告诉记者,今年以来,买卖市场一直比较僵持,不少房主认为不是售房好时机,于是将房子转售为租,区域内租赁房源大幅上涨,租赁市场较往年有所降温。

王先生有套龙跃苑四区的120平米三居室,他从今年年初将房源挂牌销售,报价320万在今年年初不算高,但随着房价调整,一些急售房源的报价明显低于这一价格,王先生并不急用钱,不愿意降价卖房,所以房子也一直没有卖出去,最后王先生将房子租出去后选择暂不出售了。“120平米的三居室一个月租金能到5000元,挂牌销售的几个月损失的租金有好几万,转售为租至少会有租金收益,”王先生向记者表示。

据链家地产数据显示,今年回龙观区域租金水平相对平稳,而9月由于过了大学生毕业的高峰期,租金水平较8月份有所回落,同比去年也是下降了2.9%。

麦田房产一位门店经理向记者表示,今年回龙观的房源较往年有所增加,但租赁需求却有所减少,今年租赁不那么紧张,租金也有所回落。比如一套龙锦苑六区的94平米精装修两居室,去年的租金价格在4300元/套,今年3800-4000元/套就能租到。而且租赁到期,房主基本也没有要求涨房租的。