北京去年纯商品住宅均价上涨7.55% 再创新高

昨日,北京中原地产根据北京市住建委网签统计发布数据称,刚刚过去的2014年,北京新建商品住宅网签约9.90万套,同比下调16.8%;全年二手房住宅网签约10.51万套,同比2013年下滑了35.4%。2014年北京新房、二手房成交量均创3年新低,但价格仍处于高位。值得一提的是,这一年,经历了前期的低迷、中期的以价换量,以及四季度新政下的放量成交,楼市回暖趋势进一步明朗。

纯商品住宅成交创新低

与前两年相比,2014年北京市场的成交数据显得颇为黯淡。中原地产统计显示,在北京去年9.9万套新建商品住宅中,扣除保障房后,纯商品住宅签约66078套。这一成交量是2011年之后三年的新低。2012年和2013年,北京纯商品住宅成交均超过8万套。

应该说明的是,2014年全市成交的6.6万套纯商品住宅中,包括16109套的自住型商品房。

以限价为主要特征的自住型商品房,一定程度地拉低了北京商品住宅均价。但即使如此,去年6.6万套纯商品住宅均价,仍然创造了历史新高。

中原地产统计显示,2014年,北京纯商品住宅成交均价为25286元/平方米,和2013年相比上涨了7.55%。

信贷放松刺激成交量回升

相对于此前两年,2014年北京楼市成交水平走低。特别是在前三季度,除8月商品住宅成交量突破万套外,其余月份成交量都在8000套以下。四季度,商品住宅成交量明显开始上升,连涨3月,从10月的9550套增长到12月的19317套。

对此,业内人士分析认为,“9·30”信贷政策松绑,对首套房认定标准放松,加上此后的降息,利好政策叠加,刺激了市场需求的释放,带来成交量的攀升。

在中国房地产经理人联盟陈云峰看来,政策松绑,降低了购房门槛,释放了一批改善型需求,也刺激一部分买房人改变预期,从观望转为出手。

对接买房人需求的释放,开发商的价格策略也都是平稳为主。如通州万达广场等项目开盘调低预期价格,换来热销售罄。

中高端楼盘表现抢眼

说到楼盘热销,放到2014年全年,中高端楼盘堪称楼市中的明星。根据目前有关统计,位于朝阳区来广营板块的招商臻园以50亿元的成交水平,坐稳了2014年北京单盘销售冠军,成交均价约4.6万元/平方米。

此外,京投银泰·琨御府、保利·海德公园、华润万橡府等高端楼盘也都跻身单盘销售前列。这三个售价超过5万元/平方米的高端楼盘,都是2014年的新入市项目。开发企业都采取了平价入市策略。琨御府首期不到7万元/平方米的价格,只和周边部分二手房价格相当。

而从企业来看,北京万科2014年在京销售超过200亿元,其中商品房销售超过151亿元。北京金隅、首开、融创等企业商品房销售也都超过百亿。

市场看点

北京二手房成交量连续4年超新房

2014年,北京的二手房的成交走势与新房一致,都是在“9·30”新政后才筑底回升。但是统计显示,北京二手房住宅网签约10.51万套,高于新建商品住宅约9.9万套的网签量,这已经是第四年超越新房成交量,存量房时代已成常态。

二手房成交量前低后高

根据北京住建委和中原地产市场研究部统计数据显示,2014年北京二手房住宅网签套数为约10.51万套,是自2008年下半年全面网签以来最低的一年,同比2013年下滑了35.4%。

从单月成绩来看,12月北京二手房成交达到14671套,创历史最高,而四季度是全年成交量最高的一个季度,11月成交量达到11317套,10月份也达到了8945套。

北京中原首席分析师张大伟表示,2014年北京二手房成交量明显降温,呈现出前低后高的特点。2014年上半年,房价下调的速度非常快,不少二手房房源均价相比2014年年初最高点,跌幅已超过近15%,部分房源甚至超过20%。而在“9·30”新政、降息的刺激下,之前部分观望的购房者从10月份起开始入市。

价格涨幅创6年来新低

成交量的下滑,也影响了价格的变动。

根据伟业我爱我家的统计,2014年二手房成交均价为29963元/平方米,同比去年增长了4%,但年度涨幅为近六年来新低。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从2014年市场均价和总量情况看,“量跌价涨”的特征已经十分明显,也反映出二手住宅市场低端需求的“挤出”效应。受房价门槛高企、信贷支持力度不足等因素的影响,楼市低端购买力人群客观上存在被挤出市场成交的现象。市场上成交主体基本上是以具备一定购买能力的人群为主。同时,在“9·30”新政之后,在北京二手房市场第四季度的显著反弹中,改善型需求释放,这在统计结构上也拉高了全年的实际成交价格。

绿地超越万科成新晋“一哥”?

绿地超越万科了吗?2014年,这个话题被炒了一年。2015年第一天,确切答案似乎仍然未出现。

根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售排行榜TOP100》,万科以2120亿元的销售额继续蝉联榜首,领先于绿地的2080亿元。

不过另两家的榜单上,则是绿地高居第一。亿翰中国发布的《2014年中国典型房企销售业绩榜单TOP50》显示,排名第一的绿地销售额达到2410亿元,万科以2200亿元排名次席。中国指数研究院的《2014年中国房地产销售额百亿企业榜》也将绿地排名第一,业绩为2403亿元,万科以2180亿元排名次席。

昨天,绿地发布的销售金额为2408亿元,国内贡献2255亿元,海外贡献153亿元。由于目前万科尚未发布有关数据,按照万科2200亿元销售水平估算,绿地应该在2014年实现对万科的超越。

克而瑞执行总裁丁祖昱昨天表示,克而瑞统计数字不包括海外销售等,加上海外销售,绿地将超越万科。亿翰中国也认为,海外业务是绿地冲破两千亿的不二利器。

此外,排在万科和绿地之后,去年销售过千亿的房企还有万达、恒大、保利、碧桂园和中海。