北京纠结楼市限购令 住宅库存居高不下

放还是不放,这是一个很纠结的问题。

土地成交极度萎缩,住宅库存居高不下,年初的北京,被冰冻的房地产市场丝毫未见松动迹象。限购“五年变三年”和居住证能否买房的信息反反复复,凸显出了北京作为调控政策风向标的敏感位势。

一位接近北京市发改委和住建委的房地产行业资深人士向记者表示:我接触的发改委的官员很发愁,为经济发展的事情犯愁;建委的官员压力稍微低一点,但因为北京住宅库存太高了,也很愁。两个部门的官员都很纠结,现状很惨,然而放开限购,一旦房价快速反弹,又是两家最顾虑的地方。

2月初,各地的政策制定者都可谓压力重重,北京是纠结,而广东中山则是决绝之后的忐忑。

北京的压力与纠结

现实的压力扑面而来。

北京中原市场研究部根据北京住建委网站数据统计,1月,二手房住宅交易套数为2808套,创造了2008年11月全面网签以来39个月的最低历史纪录,成交量比2011年春节期间2月份的8468套下降了67%。

土地成交一样萎靡,北京土地储备管理网数据显示,2012年1月,北京土地市场受到春节假期影响仅成交19宗地块,总土地出让金为20.61亿元,成交建筑面积为141万平方米,平均楼面地价为1460.6元/平方米。其中仅在1月20日成交了一块位于房山长阳的住宅类地块,楼面价为4482元/平方米,远低于之前区域内市场平均价格,土地价格已经逐渐出现了下调。2012年1月,北京土地市场明显冷清于去年同期,在2011年年初,虽然也受到春节影响,但是前两个月的土地出让金则分别达到了61.45亿元及70.9亿元。2012年1月出让的19块土地,全部以底价成交,溢价率为0。

这种压力从北京限购起就如影随形。

2011年,北京土地出让金为1055.1亿元,同比减少了35.8%。去年底,在过去一年中扮演政策“出声口”的北京房地产协会秘书长陈志在公开场合呼吁,将外地人在北京购房的资格限制从连续纳税五年变成三年,这被视为是一种借助行业协会向中央试探口风的行为。随后,有报道称,从住建委人士处获悉,外地人在北京购房的资格限制将从连续纳税五年变成三年。于是行业人士在微博上“奔走相告”,甚至认为形势将会扭转。但住建委很快辟谣说,没有任何住建委的人士接受过任何媒体的采访。此番风波仍被视为借助媒体向相关者试探口风。

不久,“居住证可以买房”又成为地产业者新的强心剂。

1月11日,在北京“两会”上,北京市副市长刘敬民表示,北京已经围绕流动人口分布、工作情况、具体困难、暂住证申领以及享受公共服务方面的情况开展居住证政策制定的前期调研,今年年内居住证政策有望出台。与暂住证不同,流动人口凭居住证可以享受相关的公共服务,而相关部门则可以凭居住证来掌握北京的资源、人口等情况。

随后有关居住证可以买房、买车的说法,由某媒体发布出来。“如果多发些居住证,等于间接放松限购,又是一个曲线救市、绝顶聪明之策。”上海易居房地产研究院副院长表示。

但央视报道解释说,此居住证非工作居住证,能买房、买车系媒体误读,但报道中表示,“对于媒体提出持有居住证是否可以享受市民待遇的问题,刘敬民表示,我们主要会根据国家的要求,结合自己的情况,进行商量,目前还正在调研。”

1月12日,《京华时报》对刘敬民的采访的内容,正是央视报道引用的原话。“京华时报:上海推出的居住证,一定程度上持该证可以享有市民待遇,北京是否会借鉴?刘敬民:我们主要会根据国家的要求,结合自己的情况,进行商量,目前还正在调研。”显然,居住证到底能不能享受市民待遇,能否买房、买车,央视的报道无法解答。

限购难规避吗?

在北京相关决策者纠结的时候,相当一部分城市的限购都在悄然放松或者说这些城市限购政策颁布以来,一直都存在规避的办法。

广州越秀区淘金路上,一家中介告诉购房者,只要数千元就可以补上纳税证明,便可买房了。而这位购房者前去询问也是受到其同事的启发,同事是东莞户口,欲在广州购房,正在请中介办理纳税证明。在西安,一位开发商告诉记者,一直以来西安的很多楼盘都可以补办证明来买房,想规避限购并不难。

一位北京的投资客搜索了天津、昆明等地的58同城和赶集网上的中介,这些中介均表示交钱就能过户,钱不多,从一两千到五六千不等。各地的限购多是一年左右,所以补交税操作起来非常容易,而北京得补五年的税,难度太大。

和北京的纠结形成鲜明对比的是决绝的中山。中山市已上调房价临时上限,这被外界认为实际上等于放松了对购房的限制。新建住房的售价上限已从2011年11月份的每平方米5800元上调至6590元。

业内声音和迹象

记者采访的7家业内公司均认为:北京市的政策制定者在今年不会放开限购,也不会把“五年变三年”,只有一家最乐观地认为:可能会有一个规避的办法,但肯定不会公开地放开限购。

阳光100常务副总裁范小冲认为:北京和其他地区很不同,出于人口的压力,也不会在短期内放开限购,至少今年是不会的。

 

链家地产则认为:现在北京是不会放开限购的,因为房价还有下降的空间。但他们明显感觉现在放贷的时间缩短了很多。2011年10月至12月,从审批完成到放贷,平均下来要半个多月,而今年以来多是一周左右,但这个松动,似乎不能说明其他松绑政策会随之而来。

亚豪机构则认为,中央一再坚持调控不动摇,促进房价合理回归,并已上升到了政府公信力的高度,而北京住建委也在1月7日正式否认了放松限购政策的传闻。

范小冲认为:现在地方政府利益机制和中央政府相反,无论从税收、财政、土地的角度,都想放开,各地也会找一些变通的办法,但之前那些公开放开限购都成了昙花一现。